出現(xiàn)新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有完全步入良性循環(huán)軌道。如果從“房住不炒”定位出發(fā)，樓市調(diào)控工具箱中最具針對(duì)性的措施，不是同時(shí)抑制改善性需求的限購(gòu)，更不是導(dǎo)致新房、二手房市場(chǎng)價(jià)格倒掛的限價(jià)，而是切實(shí)抑制炒房的限貸和限售。同時(shí)，滿(mǎn)足剛需和改善性需求，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

據(jù)報(bào)道，近日某地一個(gè)樓盤(pán)959套預(yù)售房迎來(lái)超過(guò)5萬(wàn)人參與認(rèn)籌搖號(hào)。報(bào)道稱(chēng)，當(dāng)?shù)匦路夸N(xiāo)售搖號(hào)參與度如此之高，一是因?yàn)槌Ｗ∪丝谠鲩L(zhǎng)較快，導(dǎo)致剛需增加;二是由于新房限價(jià)，但二手房則沒(méi)有限價(jià)，所以“買(mǎi)到就是賺到”。

自2016年9月30日啟動(dòng)本輪樓市調(diào)控以來(lái)，在3年多時(shí)間內(nèi)，數(shù)百座城市先后推出數(shù)以百次的調(diào)控措施。一方面，這終結(jié)了調(diào)控前各地房?jī)r(jià)暴漲、一些城市同比漲幅持續(xù)超過(guò)50%以上的局面。另一方面，出現(xiàn)新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛、“買(mǎi)到就是賺到”現(xiàn)象，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有完全步入良性循環(huán)軌道。

直觀(guān)來(lái)看，價(jià)格倒掛現(xiàn)象確與新房限價(jià)、限購(gòu)及搖號(hào)等措施有因果關(guān)系，且這些措施又不似一種市場(chǎng)行為。但是，啟動(dòng)樓市調(diào)控也是有因才有果的，且調(diào)控是一個(gè)系統(tǒng)工程和組合拳。因此，對(duì)于其各項(xiàng)措施及其效應(yīng)需要做綜合性評(píng)價(jià)分析。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是市場(chǎng)體系的一個(gè)重要組成部分，當(dāng)然也需要遵循市場(chǎng)規(guī)律和法則。之所以出現(xiàn)價(jià)格暴漲、背離價(jià)值的亂象，恰恰是因?yàn)槌捶抠Y金流入樓市，干擾了正常的市場(chǎng)秩序。正因如此，中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，今年《政府工作報(bào)告》再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的定位。因此，對(duì)各項(xiàng)樓市調(diào)控措施及其效應(yīng)的評(píng)估，也應(yīng)該圍繞這一定位操作。

3年多來(lái)，各地的調(diào)控措施盡管各有差異，大體上涉及限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限外、加大土地供應(yīng)，等等。如果以限購(gòu)、限價(jià)、搖號(hào)等為主要手段，看似對(duì)新房?jī)r(jià)格高漲關(guān)上了一扇門(mén)，但此舉一方面限制了部分改善性需求，因?yàn)閾u號(hào)的隨機(jī)性所限，一部分人注定很難得到機(jī)會(huì);另一方面，又為炒房賺差價(jià)打開(kāi)了一扇窗。期房銷(xiāo)售如果兩年后建成，再用一兩年、甚至兩三年時(shí)間完成了所有手續(xù)，也就熬過(guò)了限售時(shí)限，作為二手房上市就可以賺上一筆了。長(zhǎng)期來(lái)看，這幾種調(diào)控措施顯然難以把“房住不炒”定位落實(shí)到位。而且，因?yàn)橛芯薮蟮睦?，難免誘發(fā)很多以炒房為目的的購(gòu)房者加入搖號(hào)的隊(duì)伍，加劇新房供應(yīng)緊張狀況，并拉抬二手房市場(chǎng)價(jià)格。

今年上半年，個(gè)別地區(qū)推出對(duì)樓市調(diào)控的調(diào)整措施。其中，有些地區(qū)為刺激經(jīng)濟(jì)試圖放松調(diào)控，向市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào)，最終以“一日游”形式收?qǐng)?。海南省則在3個(gè)月前推出了包括在全省實(shí)行商品房現(xiàn)售制度、對(duì)二套及以上房實(shí)行限購(gòu)等硬核措施，被認(rèn)為是徹底擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。從不同地區(qū)不同調(diào)控措施及其效應(yīng)，以及一二手房?jī)r(jià)格倒掛、“買(mǎi)到就是賺到”的情況中應(yīng)該得出啟示，只有真正圍繞“房住不炒”定位研究、評(píng)估、出臺(tái)調(diào)控措施，才能有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

如果從“房住不炒”定位出發(fā)，樓市調(diào)控工具箱中最具針對(duì)性的措施，不是同時(shí)抑制改善性需求的限購(gòu)，更不是導(dǎo)致新房、二手房市場(chǎng)價(jià)格倒掛的限價(jià)，而是切實(shí)抑制炒房的限貸和限售。特別是限售，對(duì)貸款炒房和完全使用自有資金炒房，都會(huì)產(chǎn)生一定的抑制作用。關(guān)鍵是限售時(shí)限不能只是象征性的適可而止。如果借鑒海南省的做法，在以商品房現(xiàn)售制度為主的基礎(chǔ)上，將再上市時(shí)間設(shè)定為交房并取得房產(chǎn)證后至少3年以上乃至更長(zhǎng)，同時(shí)對(duì)二套及以上房采取差異性限貸乃至限購(gòu)措施，就應(yīng)該能夠有效抑制以炒房為目的的投資投機(jī)性購(gòu)房，同時(shí)有效防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，滿(mǎn)足剛需和改善性需求，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。