曾經(jīng)該地塊被規(guī)劃為多功能建設(shè)用地，多年來苦于無法建設(shè)實(shí)施，與北京多數(shù)未改造前的城中村如出一轍。如今，生長在這片土地上的是泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))，集居住、娛樂、商業(yè)于一體，是全國首個(gè)開工建設(shè)、入住的集體土地租賃住房項(xiàng)目，開啟了新模式的租住時(shí)代。

成壽寺村的巨變與村集體跟萬科的合作密不可分。村集體提供土地的經(jīng)營權(quán)，萬科負(fù)責(zé)所有建設(shè)成本投入，通過設(shè)計(jì)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)多方長期可持續(xù)的收益。

泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))在打造過程中，優(yōu)良的營商環(huán)境助益不少。作為北京市第一批集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)工程，項(xiàng)目受到了社會(huì)各界的高度重視和支持幫助。“房子是租來的，但生活不是”，萬科在對(duì)項(xiàng)目打造時(shí)希望通過高品質(zhì)的產(chǎn)品和豐富的配套來服務(wù)好租戶和周邊居民。功能分區(qū)、緊湊精確、健康環(huán)保、拎包入住成為戶型設(shè)計(jì)導(dǎo)則;為年輕人提供“一站式休閑生活新空間”，塑造集咖啡、書吧、健身、藝術(shù)、交友一體的青年聚集地，則成為社區(qū)營造的目標(biāo)。

7月6日，萬科的泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))正式開放，目前首批235套公寓已于5月下旬全部租罄。第二批公寓已啟動(dòng)預(yù)租，計(jì)劃于四季度全部入市。

租購并舉時(shí)代的奮進(jìn)者

十九大指出，要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”、“讓全體人民住有所居”。在北京市推進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展過程中，一方面“租購并舉”成為城市和政策發(fā)展的重要趨勢(shì)，租購?fù)瑱?quán)法律實(shí)踐不斷完善，另一方面土地供應(yīng)上向租賃市場(chǎng)傾斜?！侗本┦?017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》中提出，未來五年全市住房建設(shè)計(jì)劃安排150萬套，其中租賃住房50萬套，占比30%。2017年，北京市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，以“進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作，落實(shí)我市2017-2021年集體土地供應(yīng)任務(wù)”。

同年，北京萬科以給年輕人一個(gè)有家的城市為初心，確立在租購并舉的時(shí)代，為年輕人，為時(shí)代的奮斗者提供租得起的房子和生活配套解決方案。據(jù)悉，目前北京萬科獲取了北京市租賃住房?jī)?yōu)質(zhì)供地資源中的2萬套。

創(chuàng)新集體租賃住房土地合作模式

成壽寺項(xiàng)目是萬科參與的北京市租賃住房供地中最優(yōu)質(zhì)的地塊之一，位于南三環(huán)方莊橋西南角，處于方莊商圈。方莊是北京第一個(gè)整體規(guī)劃的住宅區(qū)域，始建于20世紀(jì)90年代。成壽寺項(xiàng)目交通便捷，距離14號(hào)線方莊站800m，距離5號(hào)線劉家窯站1.2km，去國貿(mào)僅需6站20分鐘，對(duì)上班族具有天然的吸引力。

成壽寺項(xiàng)目的入市經(jīng)歷了近20年的曲折歷程。項(xiàng)目主體為北京金城源投資管理公司，前身為成壽寺村集體經(jīng)濟(jì)組織，自2001年開始組織實(shí)施成壽寺舊村改造工程。2005年成壽寺村作為北京市第一個(gè)試點(diǎn)村，完成了整建制撤村轉(zhuǎn)居工作，農(nóng)村集體土地歸屬金城源公司和全體股東所有。

2017年是轉(zhuǎn)折之年，成壽寺村集體以土地經(jīng)營權(quán)與萬科合作，將項(xiàng)目建成后45年的經(jīng)營管理權(quán)及收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科。有別于土地獲取，萬科前期只需投入建設(shè)開發(fā)成本，降低了企業(yè)參與租賃住房的負(fù)擔(dān)。同時(shí)，萬科每年付給村集體的收益有最低限，如果盈利超出預(yù)期，村集體還會(huì)在保底租金收益的基礎(chǔ)上分享一定的超額收益，既保護(hù)了村民的基本利益，又讓村民有機(jī)會(huì)共享市場(chǎng)的增量紅利。

受益于優(yōu)化營商環(huán)境的政策背景，成壽寺項(xiàng)目每一步都快人一步。作為北京市第一批集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)工程，成壽寺項(xiàng)目從立項(xiàng)到拿到“工程施工許可證”原本計(jì)劃需要7個(gè)月的時(shí)間，而實(shí)際過程被縮短到5個(gè)月，整體較綜合計(jì)劃提前6個(gè)月開業(yè)。

推動(dòng)長租公寓市場(chǎng)發(fā)展

成壽寺地塊建設(shè)的泊寓|院兒極大地填補(bǔ)了市場(chǎng)空白。據(jù)2017年數(shù)據(jù)顯示，北京市有租賃人口約860萬，出租房屋430萬套，乍一看并不存在供給短缺，但實(shí)際上，北京租賃市場(chǎng)存在嚴(yán)重錯(cuò)配。

一是供求錯(cuò)位，租賃人口中近400萬白領(lǐng)需求獨(dú)立空間，而供應(yīng)中僅80萬套開間或一居的獨(dú)立空間，無法被滿足需求的大部分青年只能采用合租方式。

二是價(jià)格錯(cuò)配，除去北京市逐年拆除的城中村/地下室，北京市合規(guī)的租賃住房其實(shí)只有250萬套，而平均套均租金為7000元/月，超出了年輕人合理的支付范圍。

泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))的入市有效助力了兩個(gè)錯(cuò)配問題的解決。首先，項(xiàng)目保障每位租客都有屬于自己的獨(dú)立私密空間，而將會(huì)客、閱讀、健身等有社交屬性的功能放置于開闊的共享空間中，通過設(shè)計(jì)解決供求錯(cuò)位。另外，繼成壽寺的900余套長租公寓入市后，北京萬科還有高立莊等項(xiàng)目的長租公寓即將入市，這部分新增租賃住房供給可以進(jìn)一步對(duì)租金價(jià)格起到平抑作用。據(jù)悉，緊鄰三環(huán)的泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))租金為3600元/月起。

如此高性價(jià)的產(chǎn)品，一入市就得到了大量租客的認(rèn)同。目前，泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))首批入市的235套公寓已于開業(yè)前的5月下旬全部租罄。第二批包含特色主題房的房源于7月啟動(dòng)預(yù)租，并將于今年9-10月份正式推向市場(chǎng)。

有幸搶租到泊寓成壽寺店首批房源最后一套標(biāo)準(zhǔn)戶型的張女士表示，泊寓是她這么多年來租房中遇到的最好的選擇。過去，她剛畢業(yè)時(shí)選擇合租生活，總有多種不便之處，更是對(duì)安全問題有所擔(dān)憂;但當(dāng)她在收入穩(wěn)定想選擇租住一居室時(shí)，還是很難找到社區(qū)、房屋品質(zhì)足以滿足其生活標(biāo)準(zhǔn)的出租屋。直到看到泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))，不僅地段好、近地鐵、設(shè)施全，能做到真正的拎包入住，更有溝通順暢服務(wù)佳的年輕工作人員，為租住生活提供了包括搬家、咨詢、維修、社群運(yùn)營等全程貼心的服務(wù)。

私人定制的舒適生活

居所是人們理想生活、個(gè)性主張和安居樂業(yè)的承載。但現(xiàn)實(shí)生活中，“購”和“租”往往呈現(xiàn)出不均衡狀況，“租”常常代表的是品質(zhì)不高、距離更遠(yuǎn)，特別是年輕人的租住需求常常不被社會(huì)重視。另一方面，隨著“Z世代”和“后浪”們?cè)絹碓接凶约旱纳钪鲝埡酮?dú)立思考，他們顯然不再滿足于千篇一律的市場(chǎng)主流租房供應(yīng)。

萬科擅長向年輕人學(xué)習(xí)，與年輕人共創(chuàng)，用他們的需求來喚醒自己的新思考，用他們的語言來表達(dá)自己產(chǎn)品的新主張。為了讓年輕人做自己的生活設(shè)計(jì)師，泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))創(chuàng)新研發(fā)了五大個(gè)性主題房，包括女生主題房、健身主題房、直播主題房、SOHO主題房和寵物主題房，以主題表達(dá)個(gè)性，以個(gè)性構(gòu)建社群。

寵物主題房

在租客房屋空間面積固定的情況下，萬科通過“模數(shù)推導(dǎo)”精確研發(fā)了房間內(nèi)的配置，通過家具來設(shè)定功能分區(qū)，推導(dǎo)出房間的布局，極大地提升了房間的使用效率。并用更貼近客戶需求的設(shè)計(jì)和多場(chǎng)景應(yīng)用的部件來控制成本，比如在主題房中安裝大鏡面和無陰影的美妝鏡，通過設(shè)計(jì)增加價(jià)值，真正做到“螺螄殼里做道場(chǎng)”，在幾十平米的房子里裝出精致、舒適和溫馨的生活感。

當(dāng)然，萬科做長租公寓的事業(yè)初心不僅是讓年輕人能住的好，更要讓他們能住的起。除了在產(chǎn)品打磨上花費(fèi)更多心思和時(shí)間，它還用打造百萬甚至千萬房子的團(tuán)隊(duì)去琢磨租3000多元價(jià)格的房子，打造極致性價(jià)比的泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))，讓北京這座充滿魅力的城市可以留住更多奮斗的年輕人。

體驗(yàn)萬科式的健康建筑

在不斷的探索和前行中，萬科發(fā)現(xiàn)了城市追夢(mèng)青年租住環(huán)境的復(fù)雜混亂，也看到了部分住房環(huán)境存在裝修污染問題等安全隱患。為了讓租客體驗(yàn)便捷、健康的居住環(huán)境，泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))依托萬科長久積累的裝配式建筑研發(fā)經(jīng)驗(yàn)，打造適用于小戶型公寓的全新健康快裝技術(shù)體系。

在施工方面，項(xiàng)目以全干法裝修消除現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)，雨季施工易于穿插、無需立面封閉，裝修工期由30天縮短至10天;項(xiàng)目單層極限施工時(shí)間因采用架空體系+機(jī)電標(biāo)準(zhǔn)管井、標(biāo)準(zhǔn)路由，實(shí)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)施工無需等待封頂，可以縮減到15天。

此外，從高質(zhì)量的硬裝，到公寓貼心的軟裝及環(huán)保健康的裝修材料，泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))使用的都是由萬科自主研發(fā)的快裝快建產(chǎn)品，例如墻面不再使用傳統(tǒng)的涂料、油漆，而是使用竹炭纖維板等綠色環(huán)保材料，保證每個(gè)房屋的空氣質(zhì)量指標(biāo)均達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)測(cè)甲醛含量遠(yuǎn)低于國標(biāo)。

無處不在的智慧化社區(qū)體驗(yàn)

當(dāng)前，中國社會(huì)正在向智能化、數(shù)字化時(shí)代轉(zhuǎn)型，而這恰恰與年輕文化和年輕人的消費(fèi)主張呈現(xiàn)出緊密的對(duì)應(yīng)關(guān)系。泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))貼合了年輕人所向往的智能化生活，首次將智能管理引入到運(yùn)營中，完善數(shù)字化配置，構(gòu)建智能化社區(qū)。

在社區(qū)安全方面，不僅采用智能門鎖，實(shí)現(xiàn)住戶客戶生命安全預(yù)警，還通過人臉識(shí)別技術(shù)(門禁、入侵識(shí)別、訪客)實(shí)現(xiàn)無卡化通行，園區(qū)內(nèi)人員信息實(shí)時(shí)上傳，與公安系統(tǒng)流動(dòng)人員管理大數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)聯(lián)網(wǎng)，配合公共區(qū)域24小時(shí)全方面監(jiān)控，給租客創(chuàng)造全方位的安全感。

同時(shí)，為了滿足年輕人對(duì)服務(wù)智能化的新需求，泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))還配有綠色的社區(qū)管理系統(tǒng)和智能響應(yīng)體系，大大提升報(bào)修服務(wù)效率、能耗管理效率。例如，租客躺在床上通過“泊寓”微信公眾號(hào)或者APP動(dòng)一動(dòng)手指，就可享受覆蓋全方面生活的服務(wù)，包括水電表的智能化查詢和實(shí)時(shí)自助繳費(fèi)，以及“3小時(shí)響應(yīng)、4小時(shí)完成”的一鍵報(bào)修等等，還有智能快遞柜，不用為“不能及時(shí)接快遞”而著急。

資源豐富的社群運(yùn)營專家

在城市中漂泊奮斗的年輕人，需要的不僅是一個(gè)居所，更希望擁有的是一個(gè)家，一群志同道合的伙伴，以及一個(gè)有歸屬感的社區(qū)。萬科基于自身豐富的社群運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，在泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))搭建城市共享客廳，營造社群文化建設(shè)，為青年人在家門口提供“一站式休閑生活新空間”。

萬科在建筑主體上挑出的玻璃盒子里打造了一個(gè)500㎡的城市共享客廳——"社區(qū)之心"，配置云中圖書館、減壓健身房、歡樂轟趴館等社區(qū)配套，為年輕人提供更富活力的社交空間。在這里，租客可以漫游與國家圖書網(wǎng)進(jìn)行線上合作的云中圖書館，追尋精神的寧靜;可以在超過100平米的共享減壓健身空間中揮灑汗水，釋放工作與生活中的壓力;可以約上社區(qū)里的朋友們一起到歡樂轟趴館享受周末最放松的時(shí)光。

云中圖書館

不僅僅局限于城市共享客廳，泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))還將年輕人對(duì)生活方式的多種需求，轉(zhuǎn)換成豐富的配套融入設(shè)計(jì)中，在樓宇之外推出了4000㎡的社區(qū)個(gè)性商街，集合深夜食堂、時(shí)尚潮牌、京城老字號(hào)、網(wǎng)紅集市等多種業(yè)態(tài)，讓租客走出家門即可體驗(yàn)消費(fèi)場(chǎng)景。

優(yōu)質(zhì)的社區(qū)配套和服務(wù)，讓年輕租客的生活質(zhì)量因此大大升級(jí)。對(duì)此，泊寓成壽寺店的一位租客表示，自己從事高強(qiáng)度的律師職業(yè)，一度三餐不定、生活不規(guī)律。而泊寓帶給她最明顯的改變，就是作息規(guī)律了、生活節(jié)奏更規(guī)范舒適了。因?yàn)椴丛⒌牡囟挝恢锰貏e好，方便她在拜訪客戶的過程中節(jié)省下大量通勤時(shí)間;更因?yàn)檫@個(gè)優(yōu)質(zhì)大社區(qū)帶給她更便利美好的生活——“周邊餐飲選擇很多很方便，讓我每天三餐都可以定時(shí)定點(diǎn);白天步行到社區(qū)圖書館學(xué)習(xí)工作，晚上去社區(qū)健身房跑步，跑累了回家洗個(gè)澡就能夠更好地入睡;周末在社區(qū)里還有很多社群活動(dòng)能認(rèn)識(shí)新朋友”——生活的幸福，就藏在這些日常的細(xì)節(jié)中。

作為首個(gè)集體土地租賃住宅項(xiàng)目，泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))環(huán)境舒適健康、生活豐富多彩，這也是萬科為城市青年提供的美好租房生活樣本。