在年初“戰(zhàn)疫”階段，土地交易一度暫停、售樓處關(guān)閉近兩個(gè)月、大量商場店鋪閉店……從企業(yè)老板到基層員工，經(jīng)歷了一段前所未有的艱難時(shí)刻。但危機(jī)下隱藏著機(jī)遇，對不確定性市場的每一個(gè)戰(zhàn)略舉動(dòng)，或許就會(huì)鎖定未來幾年的行業(yè)地位，這一點(diǎn)，從不同梯隊(duì)房企的中期業(yè)績表現(xiàn)或可窺見一斑。

8月14日晚間，中國奧園公布2020年中期業(yè)績，期內(nèi)錄得營業(yè)額282.4億元，同比增長19%;前7個(gè)月實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同銷售604.2億元，完成全年銷售額目標(biāo)46%。

“由于年初受疫情影響，多數(shù)房企將今年銷售目標(biāo)增長幅度定在20%以內(nèi)，上半年銷售市場恢復(fù)速度呈現(xiàn)，‘南快北慢’局勢，有些抓住機(jī)遇的房企，銷售目標(biāo)半年完成率可以達(dá)到40%以上。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示，若這類房企還能實(shí)現(xiàn)靈活拿地，預(yù)計(jì)后市將具備彎道超車能力。

核心凈利潤達(dá)28億元

綜合來看，中國奧園的“中考”成績單可圈可點(diǎn)。

據(jù)中報(bào)顯示，中國奧園實(shí)現(xiàn)毛利潤82.8億元，同比增長18%，毛利潤率29.3%;核心凈利潤28.3億元，同比增長14%，核心凈利潤率10%;股東應(yīng)占核心凈利潤為24.5億元，同比增長21%，股東應(yīng)占核心凈利潤率8.7%。

此外，截至6月30日，公司已簽約未確認(rèn)的物業(yè)合同銷售約1800億元，將于未來2年逐步確認(rèn)，盈利持續(xù)性強(qiáng)。

“公司凈利率表現(xiàn)符合行業(yè)發(fā)展趨勢，與行業(yè)平均水平相當(dāng)。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報(bào)》記者表示，在利潤規(guī)模方面同樣有較為優(yōu)秀的表現(xiàn)。

對此，中國奧園管理層向《證券日報(bào)》等媒體表示，“在新冠疫情暴發(fā)、宏觀環(huán)境復(fù)雜多變的情況下，中國奧園積極根據(jù)市場變化靈活調(diào)整策略，實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同銷售及經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健增長，利潤率保持穩(wěn)定。”

事實(shí)上，今年上半年，對房企來說可謂特殊時(shí)刻，保證資金鏈安全是頭等要?jiǎng)?wù)，一方面加快銷售資金回籠;另一方面則使用各種融資工具儲(chǔ)備資金，以備在不確定的市場中尋求確定性發(fā)展。

開拓多元化融資渠道

據(jù)《證券日報(bào)》記者了解，今年上半年，中國奧園在加快回款、拓寬境內(nèi)外融資渠道方面頗為努力。從年初至今的幾筆融資可知，長短債配比相對合理，成本控制水平較好。

在境外融資方面，2020年2月份，中國奧園發(fā)行1.88億美元363天4.8%境外債，創(chuàng)中資高收益?zhèn)畹桶l(fā)行成本;7月份發(fā)行4.6億美元2024年到期6.35%境外債。期內(nèi)，完成兩輪共2.8億美元三年期境外銀團(tuán)貸款，年利率為HIBOR/LIBOR加4.3%。

在境內(nèi)發(fā)債方面，2020年2月份、8月份，中國奧園分別發(fā)行25.4億元五年期5.5%境內(nèi)公司債及11.8億元五年期5.65%境內(nèi)公司債。

在信用評級(jí)方面，2020年4、5月份分別獲標(biāo)普及穆迪重新確認(rèn)信貸評級(jí)及“正面”評級(jí)展望，三大國際評級(jí)機(jī)構(gòu)一致給予“正面”評級(jí)展望;境內(nèi)信貸評級(jí)獲聯(lián)合信用評為中國最高信用等級(jí)“AAA”。

“融資成本控制較好，一方面是受疫情影響，上半年境內(nèi)外融資環(huán)境相對寬松;另一方面，則是由企業(yè)自身的信用評價(jià)高低決定的。”嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示，同時(shí)，融資能力的提升有助于企業(yè)抓住低成本拿地的機(jī)會(huì)。

新增可售貨值達(dá)832億元

據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，中國奧園新增項(xiàng)目44個(gè)，新增可開發(fā)建筑面積約695萬平方米(收并購項(xiàng)目占63%)，新增可售貨值約832億元，平均土地成本為每平方米3812元，保持了合理的土地成本及穩(wěn)定的利潤率，具有較強(qiáng)的抗波動(dòng)能力。

不過，對中國奧園來說，收并購拿地可謂再下一城。7月份，中國奧園完成收購京漢股份29.99%股份，成為京漢股份單一最大股東并取得其控制權(quán)，并入中國奧園財(cái)務(wù)報(bào)表。

此外，作為大本營為廣州的房企，參與城市更新項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)越發(fā)成熟，其項(xiàng)目轉(zhuǎn)化速度的加快，將為其提供現(xiàn)金流和利潤保障。目前來看，中國奧園已實(shí)現(xiàn)舊城、舊村、舊廠(三舊)改造全覆蓋。

截至2020年6月30日，中國奧園擁有逾50個(gè)不同階段的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)額外貢獻(xiàn)可售資源約6587億元，其中粵港澳大灣區(qū)占95%;土地儲(chǔ)備總建筑面積約4874萬平方米，權(quán)益占比78%;總貨值約5015億元，計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值約11602億元，滿足未來四至五年的發(fā)展。

“即使在疫情影響下，公司也沒有放下投資的腳步，積極布局粵港澳大灣區(qū)的策略有助于公司承接粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展規(guī)劃紅利。”肖云祥向《證券日報(bào)》記者表示，大量的城市更新項(xiàng)目，雖然運(yùn)營周期較長，但利潤空間豐厚，且符合國家推進(jìn)舊城改造發(fā)展的策略，有利于增厚公司盈利空間和持續(xù)發(fā)展能力。

對于下半年的發(fā)展，中國奧園方面表示，將積極應(yīng)對市場變化，緊抓不確定性中的確定性，在規(guī)模發(fā)展的同時(shí)，聚焦經(jīng)營管理水平提升，注重規(guī)模與效益的均好性，深耕已有區(qū)域，加速推進(jìn)城市更新轉(zhuǎn)化，強(qiáng)化營銷能力，提升產(chǎn)品競爭力及客戶滿意度，確?，F(xiàn)金流安全，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、高質(zhì)量的全面發(fā)展，為股東及投資者帶來穩(wěn)定、長期的回報(bào)。