在年初“戰(zhàn)疫”階段，土地交易一度暫停、售樓處關閉近兩個月、大量商場店鋪閉店……從企業(yè)老板到基層員工，經(jīng)歷了一段前所未有的艱難時刻。但危機下隱藏著機遇，對不確定性市場的每一個戰(zhàn)略舉動，或許就會鎖定未來幾年的行業(yè)地位，這一點，從不同梯隊房企的中期業(yè)績表現(xiàn)或可窺見一斑。

8月14日晚間，中國奧園公布2020年中期業(yè)績，期內(nèi)錄得營業(yè)額282.4億元，同比增長19%;前7個月實現(xiàn)物業(yè)合同銷售604.2億元，完成全年銷售額目標46%。

“由于年初受疫情影響，多數(shù)房企將今年銷售目標增長幅度定在20%以內(nèi)，上半年銷售市場恢復速度呈現(xiàn)，‘南快北慢’局勢，有些抓住機遇的房企，銷售目標半年完成率可以達到40%以上。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，若這類房企還能實現(xiàn)靈活拿地，預計后市將具備彎道超車能力。

核心凈利潤達28億元

綜合來看，中國奧園的“中考”成績單可圈可點。

據(jù)中報顯示，中國奧園實現(xiàn)毛利潤82.8億元，同比增長18%，毛利潤率29.3%;核心凈利潤28.3億元，同比增長14%，核心凈利潤率10%;股東應占核心凈利潤為24.5億元，同比增長21%，股東應占核心凈利潤率8.7%。

此外，截至6月30日，公司已簽約未確認的物業(yè)合同銷售約1800億元，將于未來2年逐步確認，盈利持續(xù)性強。

“公司凈利率表現(xiàn)符合行業(yè)發(fā)展趨勢，與行業(yè)平均水平相當。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，在利潤規(guī)模方面同樣有較為優(yōu)秀的表現(xiàn)。

對此，中國奧園管理層向《證券日報》等媒體表示，“在新冠疫情暴發(fā)、宏觀環(huán)境復雜多變的情況下，中國奧園積極根據(jù)市場變化靈活調(diào)整策略，實現(xiàn)物業(yè)合同銷售及經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健增長，利潤率保持穩(wěn)定。”

事實上，今年上半年，對房企來說可謂特殊時刻，保證資金鏈安全是頭等要務，一方面加快銷售資金回籠;另一方面則使用各種融資工具儲備資金，以備在不確定的市場中尋求確定性發(fā)展。

開拓多元化融資渠道

據(jù)《證券日報》記者了解，今年上半年，中國奧園在加快回款、拓寬境內(nèi)外融資渠道方面頗為努力。從年初至今的幾筆融資可知，長短債配比相對合理，成本控制水平較好。

在境外融資方面，2020年2月份，中國奧園發(fā)行1.88億美元363天4.8%境外債，創(chuàng)中資高收益?zhèn)畹桶l(fā)行成本;7月份發(fā)行4.6億美元2024年到期6.35%境外債。期內(nèi)，完成兩輪共2.8億美元三年期境外銀團貸款，年利率為HIBOR/LIBOR加4.3%。

在境內(nèi)發(fā)債方面，2020年2月份、8月份，中國奧園分別發(fā)行25.4億元五年期5.5%境內(nèi)公司債及11.8億元五年期5.65%境內(nèi)公司債。

在信用評級方面，2020年4、5月份分別獲標普及穆迪重新確認信貸評級及“正面”評級展望，三大國際評級機構一致給予“正面”評級展望;境內(nèi)信貸評級獲聯(lián)合信用評為中國最高信用等級“AAA”。

“融資成本控制較好，一方面是受疫情影響，上半年境內(nèi)外融資環(huán)境相對寬松;另一方面，則是由企業(yè)自身的信用評價高低決定的。”嚴躍進向《證券日報》記者表示，同時，融資能力的提升有助于企業(yè)抓住低成本拿地的機會。

新增可售貨值達832億元

據(jù)中報數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，中國奧園新增項目44個，新增可開發(fā)建筑面積約695萬平方米(收并購項目占63%)，新增可售貨值約832億元，平均土地成本為每平方米3812元，保持了合理的土地成本及穩(wěn)定的利潤率，具有較強的抗波動能力。

不過，對中國奧園來說，收并購拿地可謂再下一城。7月份，中國奧園完成收購京漢股份29.99%股份，成為京漢股份單一最大股東并取得其控制權，并入中國奧園財務報表。

此外，作為大本營為廣州的房企，參與城市更新項目的經(jīng)驗越發(fā)成熟，其項目轉(zhuǎn)化速度的加快，將為其提供現(xiàn)金流和利潤保障。目前來看，中國奧園已實現(xiàn)舊城、舊村、舊廠(三舊)改造全覆蓋。

截至2020年6月30日，中國奧園擁有逾50個不同階段的項目，預計額外貢獻可售資源約6587億元，其中粵港澳大灣區(qū)占95%;土地儲備總建筑面積約4874萬平方米，權益占比78%;總貨值約5015億元，計入城市更新項目后的總貨值約11602億元，滿足未來四至五年的發(fā)展。

“即使在疫情影響下，公司也沒有放下投資的腳步，積極布局粵港澳大灣區(qū)的策略有助于公司承接粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展規(guī)劃紅利。”肖云祥向《證券日報》記者表示，大量的城市更新項目，雖然運營周期較長，但利潤空間豐厚，且符合國家推進舊城改造發(fā)展的策略，有利于增厚公司盈利空間和持續(xù)發(fā)展能力。

對于下半年的發(fā)展，中國奧園方面表示，將積極應對市場變化，緊抓不確定性中的確定性，在規(guī)模發(fā)展的同時，聚焦經(jīng)營管理水平提升，注重規(guī)模與效益的均好性，深耕已有區(qū)域，加速推進城市更新轉(zhuǎn)化，強化營銷能力，提升產(chǎn)品競爭力及客戶滿意度，確保現(xiàn)金流安全，實現(xiàn)可持續(xù)、高質(zhì)量的全面發(fā)展，為股東及投資者帶來穩(wěn)定、長期的回報。