8月17日，遠(yuǎn)洋2020年中期業(yè)績(jī)顯示，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入193.7億元，同比升18%，其中開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入占比83%。毛利潤(rùn)44.7億元，同比升33%;毛利率23%，同比升3個(gè)百分點(diǎn);核心凈利潤(rùn)人民幣11.2億元，同比增長(zhǎng)6%。

從中期業(yè)績(jī)看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷(xiāo)售聚焦六大核心區(qū)域后，效果明顯。其中北京地區(qū)29%，環(huán)渤海地區(qū)21%，華東地區(qū)24%，華南地區(qū)14%，華中地區(qū)5%，華西地區(qū)7%。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，以快周轉(zhuǎn)的適銷(xiāo)產(chǎn)品為主，住宅類(lèi)產(chǎn)品占比達(dá)89%。

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著健康人居產(chǎn)品在后疫情時(shí)代更受歡迎，遠(yuǎn)洋作為長(zhǎng)跑選手的潛力在兌現(xiàn)、業(yè)績(jī)表現(xiàn)持續(xù)改善，7月業(yè)績(jī)同比去年增長(zhǎng)10%;在遠(yuǎn)洋下半年可售資源達(dá)到1300億的基礎(chǔ)上，全年業(yè)績(jī)改善未來(lái)可期。

提質(zhì)降本增效 精細(xì)化管理成果顯現(xiàn)

今年上半年，疫情突襲，打亂了各行各業(yè)的運(yùn)行節(jié)奏，降本增效成為行業(yè)主旋律。但受制于主客觀條件的限制，地產(chǎn)行業(yè)不少企業(yè)僅實(shí)現(xiàn)了“降本”這一目的，“增效”并沒(méi)能與之同步。

相較之下，遠(yuǎn)洋的表現(xiàn)較為突出，在推進(jìn)主業(yè)發(fā)展過(guò)程中，不僅營(yíng)收、毛利、回款率等關(guān)鍵性指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)了提升，還通過(guò)精細(xì)化管理，實(shí)現(xiàn)了成本降低：上半年遠(yuǎn)洋管理費(fèi)用占收入比3.9%，銷(xiāo)售費(fèi)用占收入比2.4%，同比分別下降1.3及0.4個(gè)百分點(diǎn)，費(fèi)用率進(jìn)一步降低，促進(jìn)整體效能提升。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)管理能力還體現(xiàn)在財(cái)務(wù)管理能力上。今年上半年，整體金融環(huán)境穩(wěn)中偏松，但為遏制房地產(chǎn)金融泡沫化，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管還是較為嚴(yán)格。6月份，央行開(kāi)展銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)市場(chǎng)亂象整治“回頭看”工作，強(qiáng)調(diào)遏制房地產(chǎn)金融泡沫化，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域;加強(qiáng)信托公司監(jiān)管，通道業(yè)務(wù)全面去除。

在此背景下，遠(yuǎn)洋憑借穩(wěn)健的財(cái)務(wù)和良好的信譽(yù)，頻頻獲得國(guó)際資本的高度認(rèn)可，境外維持穆迪和惠譽(yù)兩家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的投資級(jí)展望穩(wěn)定評(píng)級(jí)，境內(nèi)維持中誠(chéng)信國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的AAA評(píng)級(jí)展望穩(wěn)定。

而得益于境內(nèi)外的高評(píng)級(jí)信用水平，遠(yuǎn)洋集團(tuán)利用自身優(yōu)勢(shì)并把握融資窗口，實(shí)現(xiàn)了數(shù)次成功發(fā)行，且整體融資成本控制在5.14%，比2019年底下降約36個(gè)基點(diǎn)。如1月發(fā)行了4億美元10年期美元債，票面利率為4.75%，在境外市場(chǎng)異常波動(dòng)下再次鎖定超長(zhǎng)年期低成本資金;4月成功發(fā)行了應(yīng)收賬款A(yù)BS 3.27億元，2年期成本3.00%，創(chuàng)同期市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品最低利率。不僅如此，遠(yuǎn)洋還在不斷創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道，如4月發(fā)行了PPN 20億元，3年期成本3.35%，為集團(tuán)首次發(fā)行PPN產(chǎn)品，成功開(kāi)拓新的融資渠道。

與此同時(shí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)凈借貸比持續(xù)改善，上半年凈借貸比為65%，比去年年底大幅下降12個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近年新低。在下半年房企將迎來(lái)償債高峰期的緊張時(shí)期，一向穩(wěn)健的遠(yuǎn)洋也基本無(wú)償債壓力，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)收入對(duì)有息負(fù)債覆蓋比超6成，安全性極高。遠(yuǎn)洋的安全護(hù)底還在于，截至目前，擁有已獲批尚未提用的額度約2274億元，充裕的額度將充分助力企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

“兩手抓”管理模式：“銷(xiāo)售”和“土儲(chǔ)”鎖定現(xiàn)在和未來(lái)

聚焦主業(yè)開(kāi)發(fā)后的遠(yuǎn)洋，上半年采取了“兩手抓”管理模式：一手抓銷(xiāo)售，抓回款，保證當(dāng)下通過(guò)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)充裕的流動(dòng)性;另一方面，戰(zhàn)略上“南移西拓”，火力全開(kāi)，為未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)“儲(chǔ)備糧倉(cāng)”。

在銷(xiāo)售層面，一季度整個(gè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售阻力較大，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新嘗試了各種方式積極銷(xiāo)售，在這方面，遠(yuǎn)洋也做足了功課，通過(guò)在線(xiàn)銷(xiāo)售、把握時(shí)機(jī)復(fù)工、精準(zhǔn)調(diào)配資源等得宜的應(yīng)對(duì)策略，井然有序推進(jìn)銷(xiāo)售節(jié)奏。上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷(xiāo)售額418億元，累計(jì)銷(xiāo)售面積219萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米19100元，剔除境外項(xiàng)目同比基本持平，綜合回款率達(dá)80%，銷(xiāo)售回款金額同比基本持平，體現(xiàn)出遠(yuǎn)洋的銷(xiāo)售質(zhì)量和強(qiáng)執(zhí)行力，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)為正。

今年疫情特殊時(shí)期，遠(yuǎn)洋的產(chǎn)品以其“建筑健康”產(chǎn)品特色體現(xiàn)出市場(chǎng)差異性，得益于遠(yuǎn)洋產(chǎn)品的“健康基因”，獲得良好的市場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)。早在2015年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)率先在業(yè)內(nèi)開(kāi)啟打造健康和諧人居環(huán)境體系化之路，形成《遠(yuǎn)洋健康建筑體系1.1》，成為首個(gè)秉承“共同成長(zhǎng)、建筑健康”價(jià)值理念，持續(xù)打造高標(biāo)準(zhǔn)健康產(chǎn)品的房企。截至2020年7月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)落地健康建筑體系項(xiàng)目共計(jì)85個(gè)，逾1370萬(wàn)平方米。

在把握銷(xiāo)售節(jié)奏的同時(shí)，遠(yuǎn)洋的另一支手伸向保持未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的土地市場(chǎng)。上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在15個(gè)城市共獲取18個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)201萬(wàn)平方米，平均地價(jià)為每平方米5900元，銷(xiāo)售型項(xiàng)目建面并表比例95%。遠(yuǎn)洋集團(tuán)新增的土儲(chǔ)全部位于集團(tuán)深耕的一二線(xiàn)城市，如杭州、濟(jì)南、鄭州等。

截止2020年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已布局51個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備4782萬(wàn)平方米，其中二級(jí)開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備3742萬(wàn)平方米，深圳舊改鎖定項(xiàng)目334萬(wàn)平方米，一級(jí)開(kāi)發(fā)706萬(wàn)平方米。充足的土儲(chǔ)為未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)形成了很好的支撐。

值得注意的是，遠(yuǎn)洋新增土儲(chǔ)中72%建面位于“南移西拓”區(qū)域，這恰好與集團(tuán)的“南移西拓”總體戰(zhàn)略呈一致性。在土地的選取上，遠(yuǎn)洋的策略為以快周轉(zhuǎn)為導(dǎo)向，資源向“小快項(xiàng)目”傾斜，因此，20萬(wàn)方以下項(xiàng)目占比提升至83%。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)務(wù)之急就是將項(xiàng)目盡快周轉(zhuǎn)，回籠資金，使企業(yè)良性循環(huán)，遠(yuǎn)洋的“小項(xiàng)目快轉(zhuǎn)”策略，好處是不至于積壓大量庫(kù)存、對(duì)企業(yè)形成羈絆，從而使得企業(yè)保持在一個(gè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的軌道上。

非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)協(xié)同主業(yè)能力顯現(xiàn)

隨著行業(yè)整合和競(jìng)爭(zhēng)加劇，2020年伊始，千億房企遠(yuǎn)洋啟動(dòng)五期發(fā)展戰(zhàn)略，提出“聚焦主業(yè)、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量規(guī)模發(fā)展”、“南移西拓”等的五年規(guī)劃思路。這是遠(yuǎn)洋在新時(shí)代下總體戰(zhàn)略的迭代升級(jí)。

根據(jù)五期戰(zhàn)略，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將定位于“以投資開(kāi)發(fā)為主業(yè)、發(fā)展開(kāi)發(fā)相關(guān)新業(yè)務(wù)的綜合型實(shí)業(yè)公司”，并形成了北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中、華西6個(gè)開(kāi)發(fā)事業(yè)部，通過(guò)“聚焦主力市場(chǎng)、打磨主力產(chǎn)品、打造主力團(tuán)隊(duì)”，全面聚焦開(kāi)發(fā)主業(yè)，尋求實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)。“南移”更多是長(zhǎng)三角和珠三角這兩個(gè)區(qū)域，“西拓”以武漢經(jīng)濟(jì)圈、成渝經(jīng)濟(jì)圈為基礎(chǔ)發(fā)展方向。

主業(yè)業(yè)務(wù)板塊大體分三類(lèi)：第一類(lèi)是六大開(kāi)發(fā)事業(yè)部，銷(xiāo)售型住宅、綜合開(kāi)發(fā)是未來(lái)業(yè)務(wù)的主力，這是遠(yuǎn)洋基于對(duì)國(guó)內(nèi)國(guó)際市場(chǎng)的判斷以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程所作出的選擇，遠(yuǎn)洋判斷未來(lái)15萬(wàn)億的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然還有很多發(fā)展機(jī)會(huì);第二類(lèi)是不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，多指商業(yè)和寫(xiě)字樓，包括遠(yuǎn)洋大廈、頤堤港這種綜合體;第三類(lèi)是其他產(chǎn)業(yè)合作和客戶(hù)服務(wù)業(yè)務(wù)，涵蓋業(yè)務(wù)管理、養(yǎng)老、遠(yuǎn)洋資本等。

對(duì)非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展導(dǎo)向，遠(yuǎn)洋也有著自己清晰的定位：一是希望能獨(dú)立發(fā)展，有機(jī)會(huì)成為又一個(gè)主業(yè)。二是希望它賦能發(fā)展，協(xié)助資源獲取，能力提升，三是自身可以實(shí)現(xiàn)可觀的財(cái)務(wù)回報(bào)。

今年上半年，遠(yuǎn)洋持有物業(yè)在協(xié)同主業(yè)方面，能力顯著。財(cái)報(bào)顯示，2020年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有物業(yè)已投入營(yíng)運(yùn)的項(xiàng)目可租賃面積約179.3萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)全口徑租金收入18.5億元，權(quán)益租金收入10.8億元，同比增長(zhǎng)6%;全口徑EBITDA利潤(rùn)11.1億元，權(quán)益EBITDA利潤(rùn)6.4億元，同比增長(zhǎng)5%。

此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有的寫(xiě)字樓、零售物業(yè)也表現(xiàn)出較高運(yùn)營(yíng)能力。比如，零售物業(yè)方面，上半年出租率亦穩(wěn)定在較高水平，盡管受疫情影響經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)同比有所下降，但自五月起項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況迅速恢復(fù)，反映遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)較好的運(yùn)營(yíng)能力，其中成都遠(yuǎn)洋太古里五月單月銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)15%，錄得項(xiàng)目開(kāi)業(yè)以來(lái)第二高銷(xiāo)售成績(jī);杭州遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港上半年新開(kāi)店23家，五月單月集中開(kāi)業(yè)12家，新開(kāi)業(yè)面積近1200平米。

目前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在建的持有物業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積約180萬(wàn)平方米，其中北京項(xiàng)目面積占比達(dá)70%，以寫(xiě)字樓和零售物業(yè)為主。隨著在建項(xiàng)目于2020年至2025年陸續(xù)投入營(yíng)運(yùn)，遠(yuǎn)洋的租金收入將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向和訊房產(chǎn)表示，房地產(chǎn)行業(yè)有兩個(gè)特征：一是金融屬性，市場(chǎng)需要側(cè)重考慮杠桿、風(fēng)險(xiǎn)、收益、投入這幾大因素，二是制造業(yè)屬性逐步顯現(xiàn)出來(lái)，強(qiáng)調(diào)專(zhuān)業(yè)交圈、嚴(yán)絲合縫、精細(xì)化管理，以及金融到位，更加重視客戶(hù)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、合約管理、產(chǎn)品營(yíng)造，對(duì)銷(xiāo)售、交付、物業(yè)的專(zhuān)業(yè)性要求日益提高。只有這兩方面結(jié)合得好的企業(yè)，才能真正存活下來(lái)。這意味著，誰(shuí)愿意在管理上多下功夫，誰(shuí)做成事的概率就高。

聚焦主業(yè)、注重精細(xì)化管理的遠(yuǎn)洋正在踐行這條管理之道，為股東和客戶(hù)創(chuàng)造更大的價(jià)值。