最近表哥家的物業(yè)換了，從一個(gè)不知名的物業(yè)公司換成了深業(yè)物業(yè)。

換物業(yè)后的不到一個(gè)月時(shí)間，小區(qū)門(mén)口被小車(chē)壓碎的防水磚開(kāi)始重新鋪設(shè)、之前作為裝飾的噴水池也重新運(yùn)作，電梯內(nèi)的洗浴按摩小廣告也被清理了。

表哥感嘆物業(yè)一換，居住質(zhì)量瞬間提升了。

很多人買(mǎi)房，會(huì)著重看地段、交通、配套、教育，而一些更精打細(xì)算的購(gòu)房者，還會(huì)問(wèn)清楚內(nèi)部要素，比如物業(yè)費(fèi)多少，停車(chē)費(fèi)多少，贈(zèng)送面積多少等等。

雖然很多人會(huì)過(guò)問(wèn)物業(yè)費(fèi)多少，但很少會(huì)深究是哪個(gè)物業(yè)公司，也不知道物業(yè)對(duì)一個(gè)小區(qū)的重要程度，但現(xiàn)在物業(yè)的好壞已經(jīng)成為二手房升值的重要參考值之一。

所以物業(yè)，必須重視。

很多人對(duì)物業(yè)的理解大多一知半解，除了知道自家的物業(yè)公司和一些大開(kāi)發(fā)商的物業(yè)之外，其他幾乎都不清楚、不了解。

簡(jiǎn)單劃分，現(xiàn)在物業(yè)有三種：

1、品牌開(kāi)發(fā)商自有的品牌物業(yè)，比如萬(wàn)科旗下有萬(wàn)科物業(yè)、碧桂園有碧桂園物業(yè)、恒大的金碧物業(yè)等等，這些龍頭企業(yè)一般都會(huì)有自己的物業(yè)公司。

2、專業(yè)的物業(yè)公司，術(shù)業(yè)有專攻，現(xiàn)在有許多物業(yè)公司是單獨(dú)成立的，并不依靠開(kāi)發(fā)商，比如長(zhǎng)城物業(yè)、珠江物業(yè)、龍湖物業(yè)，以及我上述提及的深業(yè)物業(yè)等等。

3、野雞物業(yè)，就是不專業(yè)無(wú)資質(zhì)，一些叫不出名的小公司物業(yè)，做個(gè)幾年，撈錢(qián)就跑，比如有些做得像商品房的小產(chǎn)權(quán)，都是請(qǐng)一些野雞物業(yè)，物業(yè)費(fèi)很低。

前面兩種物業(yè)公司，起碼還有品牌和品質(zhì)的保證，最后一種野雞物業(yè)，打著物業(yè)費(fèi)低的撈錢(qián)，實(shí)際上應(yīng)該有的小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)和管理，很少，甚至沒(méi)有，這除了影響到業(yè)主的居住品質(zhì)之外，其實(shí)還直接影響小區(qū)的保值和升值。

比如位于蓮花山腳下、處于蓮花村和少年宮雙地鐵口的福田中銀花園，周邊均價(jià)已經(jīng)上9萬(wàn)了，而它卻只賣(mài)5.5萬(wàn)/㎡，除了邪地論之外，和物業(yè)也脫不了干系。

公共車(chē)庫(kù)已經(jīng)裂縫了也沒(méi)有維修;垃圾池沒(méi)有分類清理，門(mén)口的保安亭沒(méi)有人、管理散漫，這些都直接影響了居住體驗(yàn)，接盤(pán)買(mǎi)房的剛需眼睛也很明亮的，沒(méi)人愿意省一些錢(qián)，卻住得不省心。

像深圳房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)足夠超前的城市，依然也會(huì)出現(xiàn)因?yàn)槲飿I(yè)影響二手房居住及升值的案例，在其他城市就更不可避免。

之前鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的南京“小區(qū)換物業(yè)”風(fēng)潮，恰恰驗(yàn)證了，好物業(yè)，真的可以讓房產(chǎn)升值。

河西南的一個(gè)升龍?zhí)靺R小區(qū)，今年4月成功將高力物業(yè)換為綠城物業(yè)，換物業(yè)前，該小區(qū)的二手房一直低于同板塊內(nèi)的其他小區(qū)，而物業(yè)是拖后腿的重要原因。

可以感受一下?lián)Q物業(yè)前的情況。

換為綠城物業(yè)后，是這樣的。

小區(qū)門(mén)禁嚴(yán)格了、小區(qū)底商也開(kāi)始入駐了、整體的衛(wèi)生和環(huán)境也好轉(zhuǎn)了，居住環(huán)境得到改善后，就連小區(qū)的身價(jià)也開(kāi)始漲了。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，升龍?zhí)靺R二手房掛牌均價(jià)還是43304元/㎡，到了9月份，二手房掛牌均價(jià)48146元/㎡，8個(gè)月漲了4842元/㎡。

100平米的一套房，等于漲了48萬(wàn)，真的應(yīng)了標(biāo)題那一句，物業(yè)一換，房?jī)r(jià)立漲40萬(wàn)。

這樣的案例不勝枚舉，還是南京，翠島花城小區(qū)，經(jīng)過(guò)業(yè)主2年多的不懈努力，在今年6月終于迎來(lái)了萬(wàn)科物業(yè)，整個(gè)小區(qū)的環(huán)境都發(fā)生了巨大的變化。

換了物業(yè)之后，翠島花城小區(qū)的房?jī)r(jià)也迎來(lái)明顯的漲幅，從6月前不到4萬(wàn)，漲到了4.7萬(wàn)，這和換物業(yè)有很大關(guān)系。

這樣的案例，在全國(guó)都不是少數(shù)，物業(yè)對(duì)小區(qū)的增值和保值作用已經(jīng)不言而喻。

尤其在同一個(gè)片區(qū)，地段差不多、配套差不多，長(zhǎng)線比的就是物業(yè)。

好的物業(yè)能夠讓同年分的小區(qū)相比差的物業(yè)，看起來(lái)新很多年?；A(chǔ)設(shè)施的維護(hù)、衛(wèi)生的打掃、園林綠化的修建補(bǔ)救、門(mén)禁的嚴(yán)格管理等等除了給人視覺(jué)沖擊之外，更給人一種舒心和安心的感覺(jué)。

尤其是在二手房買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候，試想一下，中介帶著你去看一個(gè)小區(qū)，你看到了物業(yè)差的園林環(huán)境形象，并以此作為第一印象，降低了心理預(yù)期，并以此作為砍價(jià)的理由。

如果你買(mǎi)了這樣的房子，未來(lái)出手的時(shí)候，因?yàn)槟阋步?jīng)歷了差物業(yè)的園林和環(huán)境，你自然也會(huì)降低你的心理預(yù)期去賣(mài)房，一買(mǎi)一賣(mài)，多次成交之后低價(jià)的交易記錄就產(chǎn)生了，多次低價(jià)的交易也就直接拉低了這個(gè)小區(qū)的均價(jià)，而“差物業(yè)”的標(biāo)簽也會(huì)貼在這個(gè)小區(qū)身上，第一印象一旦固化，想要轉(zhuǎn)變就變得非常難，不換物業(yè)，房?jī)r(jià)就難上去。

但換物業(yè)往往都不容易，少輒半年一年，拉鋸時(shí)間長(zhǎng)的可能2年3年甚至更長(zhǎng)，所以如何選擇物業(yè)，非常重要。

如何去挑選一個(gè)物業(yè)?

第一，記住一點(diǎn)，寧愿貴一點(diǎn)也不要便宜一點(diǎn)。

一分價(jià)錢(qián)一分貨，這點(diǎn)在物業(yè)上表現(xiàn)更為極致。千萬(wàn)不要貪圖便宜覺(jué)得物業(yè)費(fèi)少點(diǎn)好，物業(yè)公司不是慈善部門(mén)，他們也需要盈利，在深圳低于3塊錢(qián)的物業(yè)費(fèi)，一個(gè)月可能只有2-300塊錢(qián)物業(yè)費(fèi)，你想他會(huì)提供怎樣的服務(wù)和環(huán)境給你?

所以越貴不一定越好，但越便宜肯定不好，因?yàn)槌杀緵Q定服務(wù)和產(chǎn)品。

第二，選擇口碑好一點(diǎn)的物業(yè)。

我并不是建議選擇大開(kāi)發(fā)商自帶的物業(yè)，而是選擇口碑更好的物業(yè)，因?yàn)楹芏啻箝_(kāi)發(fā)商的物業(yè)也并不是全部都是好的，比如深圳龍華金茂府的物業(yè)，物業(yè)確實(shí)好，但到了廣州，同樣是金茂府的物業(yè)，到一些小區(qū)之后，就變成降標(biāo)產(chǎn)品了。

而比如很多小開(kāi)發(fā)商自帶的物業(yè)，比如西鄉(xiāng)潤(rùn)恒尚園的物業(yè)，雖然不是大開(kāi)發(fā)商的物業(yè)，但也依然做得很好，所以并不是大開(kāi)發(fā)商的物業(yè)就一定好，小開(kāi)發(fā)商的物業(yè)就一定不好，重點(diǎn)是看業(yè)內(nèi)口碑。

例如萬(wàn)科物業(yè)、綠地物業(yè)，這些物業(yè)雖然也是大開(kāi)發(fā)商物業(yè)，但同時(shí)也是口碑好的物業(yè)，所以選擇這些物業(yè)，大概率不容易出錯(cuò)。

第三，眼見(jiàn)為實(shí)。

如果是買(mǎi)體量大的新盤(pán)，可以看通過(guò)看一二期的物業(yè)，來(lái)做一個(gè)基本的評(píng)判，而如果是買(mǎi)二手房，就建議直接到現(xiàn)場(chǎng)去看，可以問(wèn)問(wèn)業(yè)主和小區(qū)內(nèi)的其他人，做個(gè)大概了解，也可以通過(guò)觀察小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生情況、園林情況來(lái)做一個(gè)基本的判斷。

買(mǎi)二手房重點(diǎn)就是多看，而且是多看幾次，多逛逛小區(qū)和多問(wèn)。

物業(yè)公司是在整個(gè)房地產(chǎn)周期里，是伴隨最長(zhǎng)，跟每一位購(gòu)房者發(fā)生關(guān)系最多，最為密切的一環(huán)。

一個(gè)好物業(yè)，影響的不僅僅是居住的質(zhì)量和體驗(yàn)，也影響著房子的保值和升值，更重要的是也影響著你的圈層和氣場(chǎng)，所以買(mǎi)房千萬(wàn)不能忽略了物業(yè)這一環(huán)。

千萬(wàn)不要因?yàn)槭∫稽c(diǎn)錢(qián)去選擇差的開(kāi)發(fā)商和差得物業(yè)，未來(lái)付出的代價(jià)絕對(duì)會(huì)比你當(dāng)初少得這點(diǎn)錢(qián)大很多。