1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2022年1-12月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額、到位資金、房屋新開(kāi)工面積等多項(xiàng)指標(biāo)在12月降幅均有所收窄。

對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)康義表示，初步判斷2023年房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的拖累不會(huì)比2022年大，房地產(chǎn)還是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)具有一些有利條件。同時(shí)他指出：“供給需求兩方面都在進(jìn)行政策調(diào)整，目的是讓房地產(chǎn)回歸本位，堅(jiān)持‘房住不炒’，減少其金融屬性。另外，我們多渠道保障、多渠道供給、主體多元化，一個(gè)新的健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)建立起來(lái)。”

(相關(guān)資料圖)

銷(xiāo)售面積和金額同比降幅超兩成 預(yù)計(jì)35城可下調(diào)房貸利率

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，商品房銷(xiāo)售面積13.6億平方米，比上年下降24.3%，為2016年來(lái)最低；其中住宅銷(xiāo)售面積下降26.8%。商品房銷(xiāo)售額13.3萬(wàn)億元，同比下降26.7%，較2021年減少4.9萬(wàn)億元，其中住宅銷(xiāo)售額下降28.3%。12月單月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和金額同比降幅較上月分別收窄1.7和4.6個(gè)百分點(diǎn)，但全年累計(jì)同比降幅仍超兩成。

多家房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也受到了影響，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年TOP100房企銷(xiāo)售額均值759.7億元，同比下降41.3%；銷(xiāo)售額破千億房企20家，較去年同期（41家）減少21家。同時(shí)房企銷(xiāo)售表現(xiàn)也出現(xiàn)了明顯的分化，中鐵置業(yè)和中建系的中建智地、中建三局、中建東孚等央企，以及越秀地產(chǎn)、廈門(mén)國(guó)貿(mào)等地方國(guó)企，都實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的正增長(zhǎng)；而相對(duì)的，出險(xiǎn)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)降幅普遍在60%以上。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，短期來(lái)看，需求端政策將進(jìn)一步加快落實(shí)，符合條件的城市首套房貸利率有望下調(diào)，核心一二線(xiàn)城市政策空間不斷釋放，降低首付比例、降低房貸利率、優(yōu)化區(qū)域限購(gòu)等政策或繼續(xù)跟進(jìn)。

據(jù)58安居客研究院統(tǒng)計(jì)，根據(jù)10-12月份全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，共有天津、鄭州、廈門(mén)、武漢、吉林等35個(gè)城市新房?jī)r(jià)格連續(xù)3個(gè)月呈現(xiàn)環(huán)比下降。也就是說(shuō)，根據(jù)央行此前發(fā)布的首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，這35座城市可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

展望2023年，陳文靜認(rèn)為，若各地政策執(zhí)行到位，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最早或在二季度企穩(wěn)，樂(lè)觀情形下，2023年全年商品房銷(xiāo)售面積同比或小幅增長(zhǎng)，價(jià)格逐漸趨穩(wěn)。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波則表示，商品房銷(xiāo)售額下降等情況會(huì)隨著疫情防控政策優(yōu)化，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不斷向好而同步改善，預(yù)計(jì)需求側(cè)信心在二季度會(huì)有提升信號(hào)顯現(xiàn)。

土地購(gòu)置面積同比降五成 央國(guó)企拿地較為積極

土地市場(chǎng)上，受市場(chǎng)持續(xù)低迷、企業(yè)資金承壓等因素影響，房企2022年整體投資態(tài)度非常謹(jǐn)慎。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)房企土地購(gòu)置面積10052萬(wàn)平方米，相比上一年下降53.4%。

從房企來(lái)看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，拿地金額TOP100房企全年拿地總金額約為1.65萬(wàn)億元，同比腰斬，與五年內(nèi)的最高峰2020年相比，同樣大幅下降63%。

不過(guò)也有部分企業(yè)2022年拓儲(chǔ)相對(duì)較為積極，保利、華潤(rùn)、招商蛇口、中海等央國(guó)企拿地金額位列前10，并且拿地銷(xiāo)售比在0.3以上。民企中濱江集團(tuán)深耕杭州，2022年拿地金額達(dá)到785.2億元，同比增加22%，拿地銷(xiāo)售比達(dá)到0.59；地方國(guó)企中，建發(fā)、越秀、華發(fā)、國(guó)貿(mào)等企業(yè)在深耕城市中也保持較為積極的拿地態(tài)度。

對(duì)于2023年的土地市場(chǎng)，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2023年激活土地市場(chǎng)的工作需要加快，其關(guān)系到各地土地財(cái)政的有序運(yùn)轉(zhuǎn)，也關(guān)系到房屋的供應(yīng)。

開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)同比下降10% 房企合理融資需求獲支持

伴隨銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)同樣出現(xiàn)了兩位數(shù)的下滑。2022年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約13.3萬(wàn)億元，比上年下降10.0%；其中12月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為0.9萬(wàn)億元，同比下降12.2%，單月降幅較11月收窄7.7個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金14.9萬(wàn)億元，為2017年以來(lái)最低點(diǎn)，同比下降25.9%。

施工方面，2022年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積約12.1億平方米，下降39.4%；其中12月單月降幅較11月收窄6.5個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積8.6億平方米，下降15.0%。

對(duì)此，陳文靜表示供應(yīng)端修復(fù)晚于銷(xiāo)售端，2023年新開(kāi)工面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍面臨一定下行壓力，新開(kāi)工面積在銷(xiāo)售恢復(fù)節(jié)奏較慢、土地成交縮量、企業(yè)資金壓力仍較大等因素影響下，預(yù)計(jì)難有明顯改善；在“保交樓”資金推動(dòng)下，房屋竣工或?qū)⒌玫礁纳疲瑥亩鴮?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成一定支撐，但企業(yè)拿地謹(jǐn)慎、新開(kāi)工繼續(xù)縮量等導(dǎo)致開(kāi)發(fā)投資下行態(tài)勢(shì)難改。

張波認(rèn)為，房企融資面的壓力是導(dǎo)致開(kāi)發(fā)總體疲弱的直接驅(qū)動(dòng)因素，這一情況隨著“三支箭”推進(jìn)以及“三線(xiàn)四檔”的微調(diào)，2023年總體預(yù)計(jì)將有明顯改善。嚴(yán)躍進(jìn)也表示目前改善開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)的總體思路是清晰的，尤其是近期或發(fā)布資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化的21條方案，將顯著改善房企的資金狀況和開(kāi)發(fā)投資預(yù)期。

在“金融16條”等政策落地后，多家房企已獲得融資支持，1月16日，中國(guó)工商銀行上海市分行與中駿、龍湖、旭輝、金茂、招商蛇口、保利等16家房企簽訂協(xié)議，合作意向性融資總額達(dá)2400億元；中國(guó)工商銀行天津市分行則將為萬(wàn)科、龍湖、遠(yuǎn)洋、金地、綠城、碧桂園等8家房企提供總額240億元的意向性融資支持。此外，央行“第二支箭”機(jī)制下2023年全市場(chǎng)首單民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)債券花落新希望，其他房企也在積極通過(guò)債券、股權(quán)融資等方式改善流動(dòng)性。

與此同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)也指出，要真正改善企業(yè)資金狀況不在于外部融資端，而在于要繼續(xù)刺激購(gòu)房端，即企業(yè)的銷(xiāo)售狀況要加快改善。